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Sublocação de imóveis: O que é e quais cuidados devem tomar?


Artigo produzido por Jéssica Silva. Se você tem um imóvel alugado, já deve ter ouvido falar em sublocação e este é um assunto que gera muitas dúvidas. Então, embarca nesta leitura comigo, que sanaremos todas as dúvidas acerca do tema.

O que é a Sublocação?

Nada mais é do que derivado do contrato de locação, onde o locador faz um contrato com o locatário e por sua vez, o locatário estabelece com um terceiro, denominado de sublocatário, um contrato de sublocação do imóvel e neste caso, torna-se responsável subsidiariamente, junto ao locador.

Como funciona a sublocação?

Na sublocação terá de um lado, o titular do contrato do aluguel, que é o sublocador e do outro lado o novo inquilino, denominado como sublocatário. Deverá ser realizado um contrato que vai reger o locador e locatário e um contrato, chamado de acessório, que vai regulamentar essa nova relação com o sublocatário. 

Quando a sublocação é possível?

A sublocação é permitida por lei, desde que, tenha o consentimento prévio e por escrito do Locador. O Locatário deverá fazer uma solicitação por escrito, para o locador, para que o mesmo se manifeste a favor ou não da sublocação, dentro do prazo de 30 dias. 

Caso o locador concorde com a sublocação do imóvel, o locatário, por sua vez, passa a ser sublocador. 

Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

Regras: 

Além disso, algumas regras devem ser seguidas, de acordo com a Lei do Inquilinato:

Valor do aluguel: O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação (art. 21);

Renovação do Contrato: Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação. Há também de se ressaltar, que a lei confere ao sublocatário o direito de figurar como assistente em ação de despejo por falta de pagamento movida pelo locador em face do sublocador.(Art. 71. Parágrafo único);

Do direito de preferência:

No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. (art. 27);

Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.(art. 30).

Rescisão do Contrato de aluguel: Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador. (art. 15);

Inadimplência: No caso de inadimplência do locatário, o sublocatário tem responsabilidade subsidiária perante o locador. (art.16).

Quando a sublocação não é possível?

Será considerada contrária à legislação, quando o proprietário não autorizar por escrito. 

O artigo 13 da Lei do inquilinato prevê: A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

Desta forma, sublocar um imóvel é legal desde que haja o consentimento do proprietário do imóvel, para que não ocorra problemas futuros provenientes da sublocação o ideal é que o contrato acessório seja feito com o auxílio de um advogado.  Alguns tópicos que também podem ser de seu interesse:




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