Aluguel e Reforma Tributária: o que muda para locadores e para a emissão de NFS-e em dezembro

há 8 horas

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Aluguel e Reforma Tributária: o que muda para locadores e para a emissão de NFS-e em dezembro

A Reforma Tributária está chegando ao mercado de aluguéis. Em dezembro, as empresas que locam bens móveis e imóveis terão de se adaptar a novas exigências na Nota Fiscal de Serviço eletrônica (NFS-e). Ao mesmo tempo, quem vive de renda de aluguel, seja pessoa física ou empresa, precisa entender como ficará a tributação a partir de 2027. Neste artigo, reunimos os dois pontos.

o que muda na NFS-e a partir de 1º de dezembro

O prazo

Empresas que realizam locação de bens móveis e imóveis deverão observar novas regras de emissão da NFS-e a partir de 1º de dezembro de 2026, com o registro das informações do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). O prazo está no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e foi confirmado pelo Comitê Gestor da NFS-e.

A obrigação alcança:

a locação de bens móveis;
a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis,

ressalvadas as situações previstas no cronograma oficial.

Novos campos e códigos

A Nota Técnica 009, publicada em junho de 2026, alterou o leiaute da NFS-e para adequá-la às operações da Reforma Tributária:

imóveis: foi criado o grupo de informações sobre locação, cessão onerosa e arrendamento, além de um grupo para identificar as unidades imobiliárias, com capacidade para até 99 registros por nota;
bens móveis: o grupo correspondente teve a capacidade ampliada para até 1.000 registros.

Também há códigos específicos para identificar as operações:

Código	Operação
99.03.01	Locação de bens imóveis
99.03.02	Cessão onerosa de bens imóveis
99.03.03	Arrendamento de bens imóveis
99.03.04	Servidão, cessão de uso ou de espaço de bens imóveis (quando não forem operações tributáveis pelo ISS)
99.03.05	Permissão de uso ou direito de passagem de bens imóveis (quando não forem operações tributáveis pelo ISS)
99.04.01	Locação de bens móveis

Ainda em fase de testes

Em comunicado de 29 de outubro, o Comitê Gestor esclareceu que as funcionalidades dos códigos dos grupos 99.02 a 99.04 estavam disponíveis apenas em produção restrita, para testes via API. Ou seja, o emissor web nacional ainda não tinha uma entrada específica para esses fornecimentos.

O Comitê informou que os três primeiros releases das evoluções da Nota Técnica 009 deveriam chegar à produção oficial em 1º de dezembro de 2026. Até lá, o leiaute oficial segue as Notas Técnicas 004 e 007.

E se a empresa não informar IBS e CBS?

Até 31 de dezembro de 2026, a ausência dessas informações não provoca rejeição automática da nota no sistema nacional. Mas isso não dispensa a obrigação: a falta dos dados pode caracterizar desconformidade e sujeitar o contribuinte às consequências previstas no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.

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como a Reforma Tributária muda a tributação do aluguel

Hoje, a pessoa física que aluga imóveis paga basicamente o Imposto de Renda (IRPF), e a pessoa jurídica paga PIS/Cofins, além de IRPJ e CSLL. Com a Reforma, entram em cena o IBS e a CBS, regulamentados pela Lei Complementar nº 214/2025.

Os números abaixo são estimativas divulgadas por especialistas e podem variar conforme o caso concreto e a regulamentação.

Pessoa física: nem todo locador será contribuinte

O pequeno locador tende a ficar de fora. Segundo o artigo 251 da LC 214/2025, a pessoa física se torna contribuinte do IBS e da CBS quando cumpre dois critérios ao mesmo tempo:

possui mais de três imóveis alugados; e
tem receita bruta anual com locação superior a R$ 240 mil, valor atualizado pelo IPCA.

Há ainda indicações de que a pessoa física também pode ser enquadrada quando a renda com aluguel superar R$ 24 mil em um único mês. Vale confirmar esse ponto com seu contador, pois a regra pode variar conforme a interpretação e a regulamentação.

Aposentados, famílias e pequenos investidores com um ou poucos imóveis tendem a permanecer nas regras atuais.

Quanto pode pesar no bolso

Para a pessoa física enquadrada, a legislação prevê benefícios que reduzem a carga:

redução de 70% na alíquota do IBS e da CBS sobre a locação de imóveis residenciais (exceto por temporada), o que leva a carga a algo próximo de 8% sobre o aluguel;
redutor social de R$ 600 por mês na base de cálculo;
possibilidade de descontar valores como IPTU e condomínio no cálculo.

Somando o IRPF, que pode chegar a 27,5%, especialistas estimam uma carga total de cerca de 36% para a pessoa física.

Pessoa jurídica: substitui PIS/Cofins

Para as empresas, o IBS e a CBS substituem o PIS e a Cofins que já incidiam sobre receitas de aluguel (3,65% no lucro presumido). A carga estimada para a PJ gira em torno de 18%, somando cerca de 8% de IBS/CBS com aproximadamente 10% de IRPJ e CSLL.

Os dois regimes pagam IBS e CBS de forma semelhante. A diferença de carga está sobretudo no Imposto de Renda: na pessoa física, ele incide sobre o valor cheio do aluguel; na empresa tributada pelo lucro presumido, apenas sobre uma fração presumida da receita.

Pessoa física ou jurídica? Não é decisão para ser tomada no impulso

Ao ver essa diferença, muitos proprietários pensam em abrir uma holding. Mas a decisão deve considerar custos de constituição e manutenção, a tributação na hora de vender os imóveis, a sucessão patrimonial e a organização contábil exigida da empresa. A economia só existe se o conjunto compensar, e isso depende do caso de cada família ou investidor.