Ganho de capital: O que é, como funciona e quando apurar.

Artigo desenvolvido por Josi Vila Nova.

O que é Ganho de Capital? Ganho de Capital nada mais é que o lucro financeiro que o contribuinte tem quando efetua uma venda ou transferência de um bem ou direito, em que o valor da venda foi maior que o valor de custo.


Quando apurar o ganho de capital?

  • Venda a qualquer título de bens ou direitos ou cessão;

  • Transferência de direito de propriedade de bens e direitos, por valor superior àquele pelo qual constavam na declaração de rendimentos do de cujus, do doador, do ex-cônjuge ou do ex-convivente, a herdeiros e legatários;

  • Liquidação ou resgate de aplicações financeiras realizadas em moeda estrangeira;

  • Na Desapropriação, permuta, dação em pagamento; doação; promessa de compra e venda; cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos; e outros contratos afins; também deve-se apurar o ganho de capital.


Quais as despesas podem ser incluídas no valor Custo do Bem?


Custo do bem é o seu valor de sua aquisição, entretanto a legislação prevê que desde que comprovado por documentação hábil e idônea alguns gastos/despesas podem ser incluídos como custo do bem:

  • Gastos com a construção, ampliação e reforma desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, bem como os gastos com pequenas obras, como pintura e encanamentos;

  • Despesas de corretagem na aquisição do imóvel vendido, desde que suportado o ônus pelo alienante;

  • Gastos com a realização de obras públicas que beneficie o imóvel, como colocação pavimentação, meio-fio, sarjetas, instalação de rede de esgoto e de eletricidade;

  • Valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel alienado;

  • Valor da contribuição de melhoria e do laudêmio pago ao senhorio ou proprietário por desistir do seu direito de opção;

  • Juros e demais acréscimos pagos na aquisição do imóvel;

  • Despesas com a escritura e o registro do imóvel, cujo ônus tenha sido do adquirente.

Importante: Não pode considerar o preço de mercado como custo de bens e direitos.


mposto sobre ganho de capital

Quando vence imposto sobre o ganho de capital?


Os ganhos serão apurados no mês em que forem auferidos e tributados em separado, ou seja, é um imposto de tributação definitiva e exclusiva, não integrarão a base de cálculo do imposto sobre a renda na declaração de ajuste anual.

A Receita Federal disponibiliza um sistema próprio para apuração de ganho de capital e que a pessoa física deve importar o demonstrativo para a sua declaração de ajuste anual.

Está dispensado de preencher o demonstrativo de ganho de capital o contribuinte que no momento da venda do seu patrimônio verifica que a sua transação está isenta do imposto sobre o ganho de capital.


Situações em que o contribuinte não precisará preencher o demonstrativo acima:

  • Bens adquiridos até 1969;

  • Alienação de bens e direitos, ou conjunto de bens ou direitos de uma mesma natureza, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais);

  • R$ 20.000,00 (vinte mil reais), na hipótese de alienação de ações negociadas no mercado de balcão;

  • Único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada outra alienação nos últimos cinco anos; e

  • ·Venda de imóveis residenciais por pessoa física residente no País, desde que o alienante, no prazo de cento e oitenta dias, contado da data da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País.

  • O valor decorrente de indenização por desapropriação da terra nua, para fins de reforma agrária, observado o disposto no § 5º do art. 184 da Constituição ; ou

  • O valor decorrente de liquidação de sinistro, furto ou roubo relativo a objeto segurado;

  • Restituição de participação de capital social;

  • Integralização de capital social em bens ou direitos;


Atenção: Quando o contribuinte não está obrigado a preencher Demonstrativo de Ganho de Capital entretanto teve lucro(alienação > custo) deve discriminar o valor do ganho na ficha de rendimentos isentos da declaração de ajuste anual de imposto de renda pessoa física.



Ganho de Capital de Imóvel Residencial


Venda de imóveis residenciais por pessoa física residente no País é isento de imposto desde que o alienante, no prazo de cento e oitenta dias, contado da data da celebração do contrato, adquira do valor da venda outro imóvel residencial, localizados ambos no Brasil.


O contribuinte que planeja comprar novo imóvel residencial com os valores provenientes da venda de outro imóvel residencial e deseja fazer jus de isenção do ganho de capital deve fazer um planejamento que esteja de acordo com as normas fiscais.


A legislação é bem criteriosa quanto aos prazos estabelecidos para o uso financeiro de valores oriundo de compra/venda de imóveis residenciais estipulando datas limite vinculado às negociações e contratos entre as partes.


ATENÇÃO para compra/venda de imóvel residencial à prestação

  • Venda a prestação e Compra à vista – só entrará para cálculo os valores recebidos nos 180 (cento e oitenta) dias, contado da data de celebração do primeiro contrato de venda e até a aquisição do imóvel residencial.

  • Venda à vista e a aquisição a prestação, os valores pagos até 180 (cento e oitenta) dias contado da data de celebração do primeiro contrato de venda.

  • Nas vendas e aquisições a prestação a soma dos valores recebidos e utilizados para pagamento das prestações até 180 (cento e oitenta) dias contado da data de celebração do primeiro contrato de venda.


O prazo de 180 (cento e oitenta) dias é contado da data celebração do primeiro contrato.

Nas alienações a prazo, o ganho de capital deverá ser apurado como venda à vista e tributado na proporção das parcelas recebidas em cada mês.

Qual o percentual a ser pago sobre o ganho de capital?

A partir do ano de 2017 passou a ser alíquota progressiva:



Redução da base de cálculo do ganho de capital


A legislação do imposto de renda prevê que o bens adquiridos até o ano de 1969 estão isentos do imposto sobre o ganho de capital., os bens adquiridos entre os anos de 1969 de 1988 é beneficiado pela redução de ganho de capital, conforme prevê a Instrução Normativa SRF n° 84/2001:



Logo, temos a Lei 7713, de 1988 que tem percentuais fixos de redução e a Lei 11.196, de 2005 que aplica os fatores de redução conforme o seu Art. 40.


§ 1º A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas:


I - FR1 = 1/1,0060 m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês;

II - FR2 = 1/1,0035 m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.


§ 2º Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução de que trata o inciso I do § 1º deste artigo será aplicado a partir de 1º de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no art. 18 da Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988.



Planejamento tributário


É fundamental um planejamento tributário quando se deseja efetuar a alienação de um bem, principalmente quando se deseja utilizar o produto para aquisição de outros bens. O contribuinte deve ficar atento ao preenchimento do demonstrativo de Ganho de Capital e pagamento do respectivo imposto, caso necessário, pois, as multas e juros são altos e podem ser evitados.


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